Profituri în scădere pe piaţa imobiliară românească

În 2007, câştig sigur vor aduce terenurile agricole, segment în care preţurile sunt de zece ori mai mici decât în statele din Europa Centrală

Ce va aduce nou 2007 pentru sectorul imobiliar? Este întrebarea emblematică a începutului de an. Raportul anual al Institutului de Consultanţă Imobiliară SGA România previzionează că pentru sectorul imobiliar urmează încă un an de incertitudini, un an în care nu sunt indicate investiţiile cu coeficient ridicat de risc.
Specialiştii atenţionează totodată asupra pericolului reprezentat de mirajul câştigurilor fabuloase generate de orice tip de investiţie imobiliară. Profituri de 250% pentru proprietăţi situate în marile oraşe ale ţării sunt însă total atipice pentru mediul de afaceri european. Rezutatul, crede Artur Silvestri, coordonatorul raportului SGA, va fi apariţia în România a unei categorii de vicitime inocente. El face chiar o paralelă cu jocul piramidal Caritas.
Experienţa celor 10 state care au aderat în 2004 arată că integrarea europeană a adus cu sine scăderi de preţuri pe multe segmente ale pieţei imobiliare. Prognoza celor de la SGA surprinde însă un fenomen autohton, deosebit de periculos pentru investitorii neavizaţi. Ei cred că aceste diminuări ale preţului pentru proprietăţile româneşti va mai întârzia. Şi asta mai ales datorită credinţei generalizate că preţurile vor urma un trend ascendent, credinţă bazată aproape exclusiv pe ideea că integrarea va aduce "sine qua non" o invazie de investitori străini. Nimic mai fals, spune Silvestri. Va fi plasat în România doar acel capital care va genera, în cea mai mare măsură, profit.
Unde se va câştiga şi unde se va pierde în imobiliare?
Raportul SGA România atenţionează asupra faptului că nu toată piaţă românească are preţuri suficient de mici care să atragă investitorii străini. Ei oferă exemplul apartamentelor la bloc despre care afirmă că nu vor prezenta interes pentru eventualii cumpărători străini. Bătăia se va da, în opinia lui Artur Silvestri, pe segmentul terenurilor agricole. "Vor veni să cumpere teren agricol care, aici, costă 450-600 euro pe hectar, în vreme ce, în Cehia, se achiziţionează cu aproximativ 5.000 de euro, în Italia cu minimum 6.000 şi în Polonia cu 6.000-7.000 de euro pe hectar", afirmă analistul imobiliar. De asemenea, la mare căutare vor fi "imobilele de prestigiu", de tipul caselor boiereşti urbane, conacelor sau castelelor. Artur Silvestri mizează pe creşteri de preţ pe segmentul apartamentele de lux, dar şi pe cel al locuinţelor "burgheziei interbelice". De ce? El apreciază că opţiunile investitorilor străini se îndreaptă cu precădere către acest tip de plasament.
Riscuri tot mai mari pentru dezvoltatorii de birouri
Recent, aproape un sfert din fondul imobiliar de birouri din Varşovia a rămas neocupat într-un interval de timp relativ scurt. Pornind de la realitatea poloneză, analiştii SGA România spun că şi piaţa românească de profil ar putea cunoaşte, în circa doi trei ani, momente de instabilitate. Argumentul este de ordin pur financiar. Astfel, în ciuda mult clamatului deficit de spaţii de birouri, chiriile percepute pe metrul pătrat cunosc un regres, de aproximativ 50% faţă de acum 5 ani.
Apartament în Bucureşti la preţ de Viena sau Paris
O scurtă paralelă cu pieţele imobiliare din Europa arată nivelul deja foarte ridicat pentru care se tranzacţionează proprietăţi în România. Acelaşi tip de apartament construit în perioada regimului comunist este, în Sofia, la aproape jumătatea preţului din Bucureşti. Preţuri mai mari se cer doar în Belgrad, "oraş aflat într-o criză imobiliară fără precedent deoarece a trecut printr-un război", se arată în raportul SGA România. Totodată, "la Viena, un apartament de 2 camere în aria centrală se poate cumpăra şi cu 80.000 de euro, aproape preţul unui apartament echivalent în aşa numitul Centru Civic din Bucureşti", afirmă Artur Silvestri. El identifică şi o altă situaţie paradoxală a pieţei româneşti. "În Bucureşti există în mod curent vile care se vând cu 2,5- 4 milioane de euro, piaţa arătând şi proprietăţi care se negociază la cote de până în 10 milioane de euro", se menţionează în documentul SGA România, unde se aminteşte că în vara acestui an un castel parizian din secolul al 19-lea, aflat în mijlocul unui parc de 8 hectare, a fost scos la vânzare pentru 8 milioane de euro, negociabil.
În pofida acestor argumente, Artur Silvestri apreciază că vom mai asista la o evoluţie inegală a pieţei rezidenţiale. Dacă pentru cartiere precum Pantelimon, Berceni, Militari, Drumul Taberei şi Balta Albă el previzionează o variaţie a preţului de 5-8%. Pentru zonele centrale, dar şi pentru nordul capitalei, Silvestri crede că preţurile vor avea un avans mai important, de până la 18%.
Capitala se transformă cu paşi repezi în "Micul Instanbul"
Ineficienţa directivei Bolkenstein, lipsa tot mai acută a mâinii de lucru, dar şi atractivitatea deosebită a Bucureştiului ar putea conduce, într-un viitor nu foarte îndepărtat, la un dezastru social în capitală. Artur Silvestri numeşte acest proces "istanbulizarea" Bucureştiului. În linii mari el poate fi descris printr-un aflux de sute de mii de noi veniţi. Cert este însă că în cazul adeveririi unui astfel de scenariu de fil "noir" criza locuinţelor va atinge cote nemaiîntâlnite. "Nu-i exclus ca, în aceeaşi manieră ca şi la Istanbul, micile sate periurbane să setransforme în alcătuiri diforme, între bidonville şi kitsch orăşenesc, stricând orice ipoteză de a se dezvolta sistematic un oraş", se precizează în raportul SGA România.
De ce zona metropolitană nu poate fi El Dorado?
Cunoscutul fenomen al febrei aurului pare să cunoască o formă specific românească, febra terenurilor. Efectul imediat al bolii este plata unor sume ridicate, de 6-8 euro pe metrul pătrat, pentru terenuri agricole. Profesorul Artur Silvestri spune că motivul evoluţiei galopante a preţului pentru acest gen de parcele este ideea de Zonă Metropolitană. Tot el este însă acela care demontează această construcţie. "A transforma Bucureştii de azi într-un oraş gigantic cu o suprafaţă de nouă ori mai întinsă decât aceea de azi, "urbanizând" deci tarlale unde ieri se cultiva grâu şi porumb este atât de iluzoriu încât nici nu sunt trebuitoare prea multe informaţii generale spre a se constata imposibilul", afirmă Silvestri.