De ce ne ocolesc investitorii imobiliari

0
Publicat:
Ultima actualizare:

Piaţa imobiliară din România devine tot mai puţin atractivă pentru investitorii străini, iar principalul motiv este preţul mare al proprietăţilor. România şi Ungaria sunt singurele state din Europa de Est incluse în categoria celor care oferă oportunităţi limitate investitorilor, potrivit unui raport al companiei DTZ Echinox.

Cel mai afectat sector al pieţei imobiliare este cel de retail, însă probleme există şi pe piaţa birourilor, care a raportat scăderi semnificative ale numărului de tranzacţii în ultimul an. Autorii raportului sunt de părere că, deşi preţurile au scăzut destul de mult faţă de 2008, proprietăţile din România sunt încă supraevaluate şi este nevoie ca acestea să mai scadă pentru ca piaţa să devină atractivă, iar românii să reînceapă să cumpere.

În primele şapte luni din acest an au fost eliberate aproximativ 24.000 de autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scadere cu 15,1% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, a anunţat Institutul Naţional de Statistică (INS). Spre exemplu, în luna iulie a acestui an, s-au eliberat 4.266 de autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, cu 6,2% mai puţin faţă de luna anterioară din acest an şi cu 5,6%  comparativ cu aceeaşi lună a lui 2009.

Casele s-ar putea ieftini cu încă 25-30%

„Preţurile caselor din România, mai ales dacă vorbim de apartamentele situate în blocurile construite înainte de 1990, sunt încă mari, chiar dacă au scăzut cu 25-40% faţă de 2008. O astfel de locuinţă, cu suprafaţa de 60 de metri pătraţi, de exemplu, într-un oraş ca Bucureşti, nu poate costa mai mult de 35.000-40.000 de euro", este de părere Claudiu Vişan, analist imobiliar.

Comentând concluziile celor de la DTZ Echinox cu privire la atractivitatea pieţei imobiliare româneşti, analistul spune că, într-adevăr, la nivelul anului trecut şi al celui în curs, investiţiile străine s-au diminuat dramatic pe fondul blocării creditării şi al reticenţei românilor manifestate faţă de achiziţii.

„Nu se mai îndatorează nimeni pentru 30 de ani în condiţiile în care nimeni nu ştie dacă începând cu luna viitoare va mai avea sau nu un loc de muncă", precizează Vişan. Pentru a ajunge la o „realitate corectă", analistul este de părere că preţurile apartamentelor vechi ar trebui să mai scadă cu cel puţin încă 25-30% faţă de valorile actuale şi cu încă 15-20% pe segmentul de locuinţe noi.

Climatul economic alungă investitorii

Orice investitor străin, înainte de a pătrunde pe o piaţă nouă, face o analiză a acesteia. Dacă vorbim de ţara noastră, numărul tot mai mare de români care înregistrează datorii restante la bănci, nesiguranţa locului de muncă, dar şi puterea de cumpărare în scădere reprezintă elemente care, cuprinse în concluziile unui dosar de analiză, îl poate determina pe potenţialul investitor să se reorienteze către altă locaţie, precizează Marius Avram, consultant imobiliar.

„Mi s-a întâmplat să întâlnesc reprezentanţi ai unor dezvoltatori imobiliari din Austria sau Italia care aveau în plan demararea de investiţii în România în 2010 şi 2011, dar care au renunţat după ce au realizat că piaţa de aici nu le oferă siguranţă", adaugă consultantul.

Dezvoltatorii şi reclama mincinoasă

Nici diversele strategii elaborate de investitorii prezenţi pe piaţă nu au avut efectul scontat, iar cei care aveau de gând să investească au fost atenţi la rezultatele celor dintâi.

Ratele la dezvoltator au aproape aceeaşi valoare cu cele ale unui credit bancar clasic, în timp ce sistemul rent&buy a avut rezultate slabe. „Chiria lunară a unui apartament achiziţionat prin sistemul amintit este una care depăşeşte cu cel puţin 20% chiria plătită de un român pentur un apartament mai vechi, iar cei 20%, în actualele condiţii economice, contează enorm", precizează Avram. Acei dezvoltatori care anunţă cu mare fast că au lichidat stocul de locuinţe disponibil într-un timp record, la doar câteva luni de la livrarea pe piaţă, cam mint, consideră Claudiu Vişan. „Ritmul vânzărilor de locuinţe noi este unul extrem de slab, iar cine reuşeşte să vândă trei-patru unităţi locative pe lună se poate considera norocos", precizează analistul imobiliar.

Niciun proiect rezidenţial început în 2008 şi 2009 şi livrat anul acesta sau anul trecut nu a avut succesul prognozat, iar anunţurile de genul „din cele 500 de apartamente construite am vândut deja 450" nu sunt altceva decât strategii de marketing menite să atragă cumpărătorii, adaugă Avram.

Românii redevin chiriaşi

Poate singura iniţiativă care a avut un relativ succes este programul „Prima Casă", însă şi aici sunt probleme, reprezentate de plafonul limitat, dar şi de condiţiile dificile impuse de bancă. „Însă şi programul despre care vorbim se va împotmoli curând, mai ales din cauza scăderii chiriilor, fapt care va determina tot mai mulţi români să aleagă această variantă în detrimentul achiziţiei unei locuinţe, cel puţin până la o revigorare a situaţiei economice", crede Marius Avram.

Pentru anul viitor, prognozele sunt destul de sumbre şi asta nu doar pentru că nu vom putea atrage noi investitori pe zona de imobiliare, ci mai ales pentru că mulţi dintre cei prezenţi acum în ţara noastră vor sista o parte din proiectele aflate în derulare, este de părere Cristiana Popa, analist imobiliar. „Deja pe zona de rezidenţial avem un număr tot mai mare de ansambluri de locuinţe cu şantierele sistate pe termen nelimitat, iar pe parcursul lui 2011 sigur vor mai apărea şi altele", consideră expertul imobiliar.

Ca efect, gradul de încredere al cumpărătorului român va scădea semnificativ şi tot mai puţini dintre ei vor fi dispuşi să achite un avans pentru o locuinţă nefinalizată, aşa cum se proceda în perioada 2007-2008.

Cazuri precum cel al ansamblului rezidenţial Planorama din Capitală, unde o serie de cumpărători au achitat chiar integral locuinţele, care ar fi trebuit date în folosinţă în urmă cu doi ani, se vor repeta, susţine Cristiana Popa.

Cum argumentează DTZ clasificarea

Având în vedere numărul redus de tranzacţii pe parcursul anului 2009 şi în prima jumatate din 2010, România este clasificata ca o „piaţă rece" în funcţie de indicele DTZ Fair Value Index. România şi Ungaria sunt singurele state din Europa de Est care oferă atractivitate limitată investitorilor. Situaţia este rezultatul menţinerii unei diferenţe mari între aşteptările vânzătorilor şi cele ale cumpărătorilor, potrivit reprezentanţilor DTZ Echinox.

Indexul valorii activelor imobiliare la nivel mondial a fost realizat pe baza profiturilor anuale pe care investitorii estimează că le vor obţine într-un orizont de cinci ani, începând cu 2010, ajustate cu riscurile pe care aceste ţări le prezintă. În aceste condiţii, compania de consultanţă imobiliară a clasificat pieţele analizate în trei categorii, respectiv „fierbinte", „caldă" şi „rece", România fiind încadrată la ultima treaptă.

Construim tot mai puţin

Segmentul rezidenţial raportează scăderi semnificative ale numărului de noi clădiri construite, indiferent că vorbim de unităţi unifamiliale sau de ansambluri mari de locuinţe. În perioada ianuarie-iulie 2010 au fost eliberate cu 15,1% mai puţine autorizaţii de construire faţă de perioada similară a anului trecut, potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică, iar până la sfârşitul anului este de aşteptat ca diferenţa să crească.

Cele mai multe autorizaţii de construire eliberate în perioada ianuarie-iulie au fost eliberate în mediul rural, respectiv 63,5 % din total, pentru proiecte de mică anvergură.

„În primul semestru din 2010 am avut cu aproape 30% mai puţine comenzi pentru execuţia de case unifamiliale, respectiv am înregistrat o scădere de 10 unităţi faţă de intervalul similar al anului trecut", ne-a spus Alexandru Radu, manager al firmei de construcţii Alma Construct din Bucureşti. Şi asta în condiţiile în care preţurile materialelor de construcţii au scăzut, iar costurile manoperei s-au diminuat, adaugă constructorul.

Pentru restul anului şi cel puţin jumătate din 2011, previziunile sunt destul de pesimiste, iar unii constructori anticipează scăderi de până la 50% ale numărului de noi şantiere. „În ritmul actual, cred că statisticile de la finalul anului viitor vor raporta cu peste 50% mai puţine noi proiecte demarate", ne-a spus Claudiu Oprea, şeful unei echipe de meşteri.

Doar vestul ţării raportează creşteri

O creştere a numărului de autorizaţii eliberate pentru construirea de clădiri rezidenţiale s-a înregistrat doar în regiunea de dezvoltare Vest, unde au fost eliberate cu 140 mai multe astfel de documente faţă de perioada ianuarie-iulie din 2009. Motivul pentru care această zonă este ceva mai activă faţă de restul regiunilor ţării este unul relativ simplu: mulţi români de aici muncesc în Germania, Italia şi Austria şi revin cu bani acasă, pe care îi folosesc pentru a-şi construi sau extinde o locuinţă, precizează Dumitru Timofte, manager al firmei de construcţii Habitat din Timişoara.

„La noi treburile încă merg bine, firma nu a înregistrat o scădere prea mare a comenzilor, avem mai tot timpul de lucru. Doar la manoperă am scăzut puţin tarifele, deoarece clientul este destul de dur în negociere în această perioadă", a precizat Timofte.

Economie



Partenerii noștri

Ultimele știri
Cele mai citite