Oferte imobiliare cu mobilă, maşini şi loc de parcare

Cumpăraţi un apartament şi primiţi gratuit mobila de bucătărie! Cu astfel de promoţii, specialiştii în marketing vor să atragă clienţi pentru apartamentele şi casele din ansamblurile rezidenţiale. E o economie reală sau doar un cadou aparent?

Unii dezvoltatori imobiliari oferă o maşină la pachet cu casa, locul de parcare subteran gratis, electrocasnicele sau se mărginesc la reduceri şi discounturi pe perioadă limitată. Culmea promoţiei ce se adresează unei „clase sociale privilegiate” sunt un penthouse în Braşov şi un elicopter personal cadou la cumpărarea unei vile de trei milioane de euro în zona Buftea, pe malul lacului! În general, valoarea promoţiilor ajunge la 5-10% din valoarea apartamentului.

Dacă depăşeşte această marjă, ceva e în neregulă: „Ori apartamentele au fost scoase pe piaţă la preţuri foarte mari, ori au probleme, şi dezvoltatorul e disperat să scape de ele”, spune Călin Clinciu, director de dezvoltare al agenţiei imobiliare Euroest. „Promoţiile de acest fel au fost întotdeauna folosite pentru a impulsiona vânzările în momentul în care nu merg bine, de multe ori în funcţie şi de perioadele anului, şi de evoluţia preţurilor la materialele de construcţie. Pentru ca o promoţie să aibă succes, ea trebuie să dureze între trei şi şase luni.”

Într-un moment în care criza financiară mondială a muşcat şi din piaţa românească, iar Banca Naţională a pus frână creditelor pentru populaţie, dezvoltatorii de proiecte imobiliare nu au decât o singură şansă pentru a se adapta schimbărilor pieţei: să sacrifice din potenţialul profit ca să-şi poată vinde apartamentele, explică analistul imobiliar Ion Radu Zilişteanu, purtător de cuvânt al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI). Aici intervin şi promoţiile, discounturile şi ofertele de toate felurile.

O maladie necunoscută

Analistul deplânge şi lipsa de politici imobiliare coerente ale statului, care să încurajeze dezvoltatorii să construiască ansambluri rezidenţiale. Pentru ca antreprenorii „să nu muşte foarte mult din marja de profit”, variante ar fi, pe lângă facilităţile fiscale, ca statul să finanţeze construirea reţelelor de utilităţi sau ca primăriile să încheie parteneriate de tip public-privat cu dezvoltatorii, oferind terenul. „Fără astfel de măsuri în niciun caz nu vor scădea preţurile”, avertizează Zilişteanu.

Inamicul „imobiliarului” este în ziua de azi o „maladie necunoscută, foarte diferită de cea care a produs «Marea Depresiune», însă a cărei capacitate de contagiune este uimitoare. Nu este exclus ca aceasta să cuprindă în timp scurt aproape toate pieţele imobiliare ce depind de sistemul de reţea financiară creat de mai bine de un deceniu”, spune consilierul imobiliar Artur Silvestri.

„Efectele acestei situaţii se observă, de bună seamă, şi la noi, unde nu avem nici blocaj şi nici stagnare, ci o stare de perplexitate tradusă într-o aşteptare înfrigurată ce cuprinde cam toate categoriile cu implicaţie în afacerile cu «case şi terenuri» obsedate, pe drept cuvânt, de sloganul esenţial azi: «Nu sunt bani».

” Mecanismele de promoţie, care includ completări de dotare şi echipamente, „facilităţi” şi scheme uneori complicate de „cadouri” aparente, există pretutindeni în lume atunci când vânzătorul simte că „piaţa încetineşte” sau chiar stagnează, adaugă Silvestri.

 „Sunt impulsuri fireşti, care astăzi însă au o răspândire mai largă decât înainte.” De exemplu, în toamna anului trecut şi în această vară, aproape toată oferta franceză de „nou” era „impregnată de asemenea elemente de atractivitate care seamănă ca două picături de apă cu cele de la noi”.

Şi în Spania, dezvoltatorii imobiliari au fost obligaţi să caute noi tehnici pentru atragerea clienţilor încă din 2007. Astfel, potenţialii cumpărători au avut de ales între vacanţe gratuite în Brazilia, finanţarea unei părţi din rata lunară, garaj gratis, concursuri cu premii în apartamente, serviciile unui designer pentru decorarea locuinţei, cecuri pentru cumpărături la supermarket sau la centre comerciale, bucătărie mobilată sau chiar un frigider plin cu bunătăţi. Ofertele cumulate se puteau ridica la 30% din valoarea iniţială a imobilelor cumpărate.

„Promoţiile merg pe o piaţă normală, cu o concurenţă acerbă”, nu şi pe o piaţă „cu situaţie financiară foarte complicată” cum este România, avertizează însă Zilişteanu.

Dacă vrei casă, fă rost de soţ sau soţie şi de părinţi ori socri cu bani

Adriana Z., 24 ani, din Braşov, a semnat în iunie anul trecut contractul pentru viitorul său apartament, care va fi gata la sfârşitul lui februarie 2009. Adriana se numără printre fericiţii clienţi care se vor vedea în casă nouă la timp. „În Bucureşti se practică o întârziere groaznică”, spune ea, situaţie confirmată şi de Violeta B., 25 de ani, din Bucureşti, care a încheiat un antecontract în octombrie 2007. „După cum evoluează proiectul, nu cred că se vor încadra în termenul stabilit”, declară Violeta. „Oricum, ei au vreo trei luni de graţie în care pot să întârzie fără să fie penalizaţi.”

Adriana va plăti pe apartamentul său de două camere şi aproximativ 70 mp din Braşov, situat în cartierul Bartolomeu, o zonă încă neexploatată, la periferia oraşului, dar cu acces rapid spre centru, 95.000 de euro. „Noi am dat avans 20%, iar acum umblăm după credit. Cred că îl vom lua pe 30 de ani, ca să fie rata mai mică.” O rată „mică” pentru Adriana înseamnă 1.300 euro pe lună (circa 4.800 de lei).

Finisaje la preţ standard

Viitorul apartament al Violetei, situat în cartierul Dristor din Bucureşti, costă circa 160.000 euro, din care a plătit deja 25%. Diferenţa între apartamentul Adrianei din Braşov şi cel al Violetei din Bucureşti este o boxă la subsol de 15 metri pătraţi şi o parcare subterană în cazul celui din urmă. Şi, desigur, „privilegiul” de a locui în Capitală.

În timp ce Adriana a ales deja finisajele, Violeta nici nu şi-a văzut încă apartamentul, deşi blocul a fost ridicat. „Finisajele le alegi tu cum vrei. Unele sunt uşor de ales, altele se fac pe bază de cerere. Noi am fost cu gura pe ei, aşa că nu ne-a scăpat nimic, dar dacă nu te stresai, te sunau înainte cu cinci zile să-ţi pună gresia şi, dacă nu răspundeai sau nu erai în ţară, îţi puneau varianta standard. Nu mi se pare normal la banii ăştia”, afirmă Adriana.

Violeta, viitoarea proprietară de apartament din Bucureşti, spune că încă nu „şi-a vândut sufletul” la bancă, „dar urmează”. „Cred că vom avea un împrumut pe 25-30 de ani, în funcţie de bancă şi de cum evoluează condiţiile de creditare.”

Pe Adriana ofertele promoţionale nu prea o interesează. „Când cumperi un apartament în care vrei să stai, îţi numeri banii, apoi spui vreau două sau trei camere, vreau beci şi terasă, loc de parcare şi, în funcţie de buget, măreşti sau micşorezi spaţiul.”

Apartamentul ei a venit cu loc de parcare, boxă şi centrală, dar nu ca bonusuri. „Ştiai ce cumperi şi ştiai că plăteşti pentru fiecare”, spune Adriana. Nici Violeta nu a beneficiat de vreun bonus special. „Preţul standard include parcare subterană şi bucătărie utilată şi mobilată, dar nu aş numi-o promoţie, pentru că e pachetul standard şi singurul pachet. Adică ori aşa, ori deloc.”

Portretul-robot al clientului

Atât Violeta, cât şi Adriana se bazează pe alte surse de finanţare la cumpărarea apartamentelor decât veniturile proprii. De altfel, ansamblurile rezidenţiale au fost gândite pentru aşa-zisa „clasă medie” (şi peste medie), nu pentru tinerii cu salarii mărunte.

Ele se adresează „oamenilor un pic mai educaţi”, e de părere Călin Clinciu, director de dezvoltare al agenţiei Euroest. „Cineva care are bani şi se simte bine între manelişti şi îşi impresionează vecinii cu un jeep la mâna a doua din Germania nu va veni niciodată să stea într-un ansamblu rezidenţial cochet care impune anumite reguli de comportament.”

Persoanele cu venituri lunare de 1.500-2.000 de euro, care au un apartament vechi sau au primit bani de la părinţi sunt de obicei clienţii potenţiali ai ansamblurilor noi, spune Clinciu.

„Achiziţia unei locuinţe noi se va dovedi a fi mai ieftină pe termen lung decât achiziţia uneia vechi. Cea nouă, pe termen lung îşi păstrează sau chiar îi creşte valoarea, pe când valoarea celei vechi se înjumătăţeşte în 30 de ani în timp ce suma împrumutată de la bancă pentru achiziţionarea ei se dublează la returnare. Aşa că tendinţa, pentru cei care îşi permit, este de a cumpăra una nouă.”

„Deşi sloganul obişnuit la noi cuprinde invocarea «clasei medii», (...) este în afară de orice discuţie că nu «salariatul mărunt» a fost cumpărătorul tipic în anii anteriori. Mai degrabă speculatorii de toată mâna (de la noi şi de aiurea) sau «tineretul cu profesiuni liberale» (avocaţi, agenţi de publicitate, notari, agenţi de vânzări din categoria «free lancer» etc.) s-au­ putut înfrupta din oferta foarte scumpă şi adesea destul de aproximativă (dar însoţită de campanii propagandistice uimitor de virulente) propusă de «dezvoltatori»”, explică Artur Silvestri.

Avantaje şi dezavantaje

De multe ori, aceste „cvartale de locuinţe” au fost greşit asimilate unor locuinţe de lux. „Dar într-o ţară unde numărul celor cu bani mulţi depăşeşte ca importanţă cam tot Estul european (mai puţin Rusia, bineînţeles), este comic să considerăm că, la noi, «noii îmbogăţiţi» ar locui cu plăcere în kibbutz-urile «rezidenţiale» sau în condominiumuri de dată recentă.”

 La apartamentele vechi, avantajele sunt disponibilitatea instantanee şi faptul pot fi cumpărate în orice zonă. La dezavantaje trebuie ţinut cont că sunt construite cu materiale şi tehnologii ale anilor 1970-1980 şi în marea lor majoritate nu au fost întreţinute cum trebuie, spune Clinciu.

 Apartamentele din blocurile noi au ca plusuri faptul că sunt construite cu materiale şi tehnologii ale anilor 2000 şi au o arhitectură mai funcţională, iar printre dezavantaje se numără preţul mai mare, faptul că nu te poţi muta imediat şi că nu sunt întotdeauna construite într-un loc convenabil. Mai există şi riscul de a da peste un dezvoltator nu tocmai serios.

Adversar al „isteriei noului”, Artur Silvestri spune că, „la drept vorbind, nu există niciun motiv pentru a se cumpăra un apartament într-o concentrare de blocuri noi în marginea oraşului (şi unde şantierul va mai continua uneori mult şi bine) în locul unei locuinţe burgheze, din anii ’30-’40, în cele cinci-şase zone bucureştene cu adevărat «rezidenţiale». În fond, nu «noul» sau «vechiul» sunt criteriul capital (că există nou clădit necontrolat şi, deci, cu risc, şi vechi solid şi frumos), ci potrivirea ofertei cu modul de viaţă, structura familiei de azi şi de mâine etc. Acestea - evident - dacă există bani pentru achiziţie.”

Risc de ţepe la blocurile noi

Aproximativ 15-20% din totalul ansamblurilor rezidenţiale noi aflate în prezent pe piaţă sunt proiecte-capcană, declara în septembrie Gabriel Zamfir, preşedintele Uniunii Naţionale Imobiliare (UNIM). „Proiectele în cauză au de obicei preţuri mai mici şi sunt construite la o calitate îndoielnică.”

Dezvoltatorii acestor imobile – cu preţuri mai mici – nu respectă termenii şi condiţiile stipulate în precontractul de vânzare-cumpărare, depăşesc termenul de livrare a locuinţelor sau fac schimbări neanunţate ale planurilor apartamentelor. „Clientul plăteşte pentru spaţii verzi şi drumuri de acces şi se trezeşte că trebuie să locuiască în mijlocul câmpului”, atenţionează Zamfir. În unele cazuri, proiectele anunţate şi parţial vândute pot rămâne chiar neterminate.

Deşi nu e de acord cu cifra avansată de Zamfir, analistul imobiliar Ion Radu Zilişteanu spune că un client poate fi înşelat în aşteptări „şi din cauza unor dificultăţi financiare cu care se confruntă dezvoltatorul, nu din rea-voinţă”. Acesta nu a vândut suficient de mult ca să termine proiectul şi se poate întâmpla ca unele construcţii să se oprească pur şi simplu. În plus, „lipseşte istoria”:

„Când vrei să cumperi de la un dezvoltator, acesta nu are istorie pe piaţa românească. Dacă ar mai fi făcut două-trei-patru dezvoltări, ai avea o altă încredere în el. Dar mulţi dezvoltatori sunt la primul proiect.”Riscurile invocate adesea de cumpărători încep de la contract, redactat iscusit şi cu formulări având dezvoltare ocultată, şi până la termene, calitate a construcţiei, echipamente şi dotări”, spune Silvestri. Dar nici „piaţa autentică de lux din Bucureşti - splendidele case boiereşti de odinioară” nu este lipsită de riscuri, printre care documentele de proprietate măsluite.

Scad preţurile?

Ofertele promoţionale, din ce în ce mai pline de imaginaţie, funcţionează bine pentru că ţin de psihologia omului, îl tentează, spune Călin Clinciu. Totuşi, piaţa românească trece printr-o stare de panică, alimentată de ştirile din pieţele financiare occidentale.

„Cei ce vor să cumpere nu sunt foarte influenţaţi de promoţii”, e de părere Zilişteanu. „E o problemă acută de finanţare, de scumpire a creditului. Dacă reducerile (oferite de dezvoltatori – n.r.) nu sunt suficient de mari ca potenţialul cumpărător să se încadreze în credit, degeaba.” Efectul este scăderea numărului de tranzacţii, care se traduce printr-o criză a pieţei imobiliare: „Vânzătorii care au ţinut de preţuri nu pot vinde, cei presaţi să vândă din motive diverse au fost siliţi să micşoreze preţurile.”

Deşi recunosc că vânzările au stagnat în ultima perioadă, dezvoltatorii declară că preţurile apartamentelor nu se vor micşora. „Oamenii au avut o perioadă de reticenţă şi, conform zvonurilor, au aşteptat ca preţurile să scadă. Cum acest lucru nu se va întâmpla şi dat fiind faptul că s-au terminat vacanţele, ne aşteptăm ca, din octombrie, numărul cumpărătorilor să crească din nou”, spune George Dimitriu, director general adjunct Obor Towers.

Nici Camelia Bracea, sales project manager la departamentul vânzări rezidenţiale de la Regatta, nu crede în ieftiniri: „Dezvoltatorii nu vor fi nevoiţi să scadă preţurile pentru că acestea nu sunt relaţionate cu evoluţia pieţei, ci cu costurile de dezvoltare.”

Artur Silvestri crede că, dacă România ar fi avut o mentalitate „occidentală”, călăuzită de principiul „kleine fishe, gute fishe”, adică „peşte mic, peşte bun”, preţurile ar fi trebuit să devină mai realiste - deci să scadă drastic - încă de acum un an.

 „Dar sindromul drogului de El Dorado, care încă îl mai stăpâneşte pe investitorul străin descălecat pe Dâmboviţa (constant în atracţia periculoasă a câştigului uriaş, unde 40-60 % pe an pare deja nemulţumitor), a stricat nu doar piaţa, ci şi afacerile, fiindcă preţurile plătite cu greu de cumpărătorul ce se îndatorează nu se pot susţine multă vreme”, conchide Silvestri.