Cum să-ţi cumperi un apartament de la bancă

Pentru a-ţi achiziţiona un imobilt executat silit scos la licitaţie de bancă, trebuie să ai bani gheaţă şi să urmezi o serie de paşi greoi. Achiziţionarea unei locuinţe executate silit poate dura până la patru luni. Există însă oricând riscul ca debitorul să-şi recâştige proprietatea, iar demersurile tale să fie anulate.

Locuinţele executate silit de bănci se pot valorifica prin vânzare la licitaţie publică, vânzare directă sau prin alte mijloace admise de lege. Cel mai des întâlnită metodă este însă licitaţia. Pentru început, executorul se va deplasa la locul unde este situat imobilul urmărit şi va încheia un proces-verbal, după întocmirea căruia îl va soma pe datornic că, dacă nu va plăti, se va trece la valorificarea bunului. Dacă în termen de 15 zile de la primirea somaţiei debitorul nu plăteşte datoria, executorul poate începe procedura de vânzare.

Termenul stabilit pentru licitaţie nu poate fi mai scurt de 30 de zile şi nici mai lung de 60 de zile de la afişarea anunţului de vânzare. Poţi găsi anunţul de vânzare afişat la sediul organului de executare, banca în acest caz, la primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, dar şi la adresa locuinţei urmărite. De asemenea, executorul poate să anunţe licitaţia şi prin intermediul altor mijloace de comunicare (de exemplu, anunţurile la mica publicitate). În plus, toate băncile au secţiuni specializate pe site pentru bunurile scoase la licitaţie.

Publicaţia de vânzare trebuie să cuprindă preţul imobilului, data, ora şi locul vânzării la licitaţie, precum şi faptul că ofertanţii sunt obligaţi să depună, până la termenul de vânzare, o cauţiune reprezentând 10% din preţul de pornire.

Bani gheaţă pentru licitaţie

Dacă vrei să participi la o astfel de licitaţie, trebuie să transmiţi executorului bancar o ofertă de cumpărare. În plus, trebuie să depui în contul de consemnare, deschis la banca ce execută sau la o altă bancă indicată, o cauţiune în valoare de 10% din preţul de pornire a licitaţiei pentru imobilul respectiv.

În cazul în care nu câştigi licitaţia, poţi recupera suma depusă în urma unei cereri adresate executorului. Vânzarea prin credit a unui bun scos la licitaţie este aproape imposibilă. Iar asta pentru că persoana care câştigă licitaţia trebuie să vireze banii pentru locuinţă înainte de emiterea actului de adjudecare, iar banca ar trebui să elibereze suma din credit înainte de a se constitui ipoteca în favoarea sa, ceea ce nu este posibil. 

Deşi există unele pârghii legislative care permit acest lucru, pentru a evita eventualele situaţii conflictuale generate de contestaţii la executare, băncile nu acceptă asemenea imobile în garanţie decât după trecerea unui anumit termen. Au fost însă cazuri unde avansul prezentat la licitaţie a fost considerat antecontractul necesar pentru obţinerea creditului.

Prima licitaţie, eşec garantat

Dacă participi la prima licitaţie pentru imobilul respectiv, preţul de adjudecare trebuie să nu fie mai mic decât cel de evaluare. În caz contrar, vânzarea se amână la un alt termen, de cel mult 60 de zile. La noua licitaţie, preţul de pornire va coborî la 75% din cel la care a fost evaluat. Vânzarea se va putea realiza chiar dacă la licitaţie participă o singură persoană care oferă preţul de pornire. În majoritatea cazurilor, băncile pornesc vânzările de la 75% din preţul de evaluare întrucât la prima licitaţie nu se prezintă nimeni. Dacă nici la a doua licitaţie nu se obţine preţul de pornire, începând cu a treia, imobilul poate fi vândut la cel mai mare preţ oferit. De regulă, după un număr de licitaţii eşuate, locuinţele executate silit ajung să fie vândute la 60-65% din preţul de evaluare.

O procedură îndelungată

Ulterior întocmirii procesului-verbal al licitaţiei, adjudecatarul imobilului trebuie să depună preţul acestuia la dispoziţia executorului, în termen de cel mult 30 de zile de la data vânzării, ţinându-se seama şi de cauţiunea depusă iniţial pentru participarea la licitaţie. După plata integrală şi după trecerea unui termen de 15 zile, în care debitorul executat poate depune contestaţie, executorul bancar va întocmi actul de adjudecare ce serveşte ca titlu de proprietate şi va fi înscris în Cartea Funciară. Prin intabulare, vei dobândi dreptul de a dispune de imobilul cumpărat.

Procedura poate fi una destul de îndelungată, durata depinzând de termenele în care executorul îndeplineşte formalităţile impuse de lege şi de eventualele contestaţii la executare pe care le poate depune debitorul. Achiziţionarea unei locuinţe executate silit de către bancă implică şi unele riscuri. Există oricând posibilitatea ca instanţa să dea câştig de cauză persoanei executate silit. În acest caz, banca este obligată să repună în drepturi vechiul proprietar, persoana care a achiziţionat locuinţa în urma licitaţiei pierzând astfel dreptul de proprietate. Banca va returna banii obţinuţi la licitaţie, dar nu şi sumele investite deja în renovarea locuinţei. De asemenea, există riscul ca debitorul executat silit să nu vrea să părăsească locuinţa. În acest caz, noul proprietar va trebui să aştepte evacuarea.

Acte necesare

Pentru a participa la licitaţia organizată de bancă, persoana interesată trebuie să facă dovada că a plătit cauţiunea de 10% din preţul de pornire şi să aibă asupra sa actul de identitate pentru a se putea întocmi procesul-verbal şi actul de adjudecare.