Cum s-a ajuns la executări silite. Istoria pieţei imobiliare

De la chiriaş la stat la proprietar capitalist şi apoi la statutul de executat silit. Între aceşti termeni gravitează scurta istorie a pieţiei imobiliare româneşti.

Despre o piaţă imobiliară în România se poate vorbi abia după 1990. Aceştia sunt anii în care apartamentele din blocurile comuniste, deţinute de stat, intră în proprietatea foştilor chiriaşi contra unor preţuri modice. S-a ajuns astfel la o situaţie atipică, în care aproape toţi românii au devenit proprietari de locuinţe.

„Acest lucru a avut loc în contextul în care transferul de proprietate s-a făcut fără a se apela la credite bancare împovărătoare, fără obligaţia de a asigura bunul dobândit şi pe fondul unor costuri de întreţinere scăzute", spune Bogdan Sergentu, şeful departamentului de Evaluări şi Consultanţă al DTZ Echinox.

Timp de un deceniu piaţa imobiliară locală a rămas în adormire. Veniturile mici ale românilor şi lipsa de interes a investitorilor străini au făcut ca numărul de tranzacţii cu proprietăţi să rămână scăzut, iar preţurile să avanseze în ritm de melc.

Un boom de patru ani

Abia în 2004 au apărut primele semne de schimbare. Băncile şi-au deschis pungile pentru doritorii de case, iar un alt canal de finanţare a fost reprezentat de sumele tot mai mari trimise în ţară de românii plecaţi la muncă peste hotare. A urmat o perioadă în care preţurile locuinţelor au luat foc. Abia în 2006 apare conceptul de „apartamente noi", o idee care urma să devină extrem de populară. „În timp ce apartamentele vechi au rămas ţinta consumatorului final, cele noi au devenit vehicule investiţionale", aminteşte reprezentantul DTZ. Motorul din spatele pieţei de locuinţe noi a fost numărul mare de contracte semnate încă din faza de proiect, la preţuri care creşteau de la o săptămână la alta.

Momentul de cotitură a venit în 2008. Turbulenţele de pe pieţele financiare internaţionale şi-au făcut simţite efectele şi în economia românească, iar printre primele pieţe care au capotat a fost cea rezidenţială. Concret, într-un singur an, preţurile locuinţelor au suferit corecţii care au mers chiar până la 45%. În perioada 2006-2008, preţurile nu au reflectat puterea reală de cumpărare a populaţiei din Bucureşti, susţin analiştii. „Cererea era estimată la câteva sute de mii de unităţi şi asta doar pentru Bucureşti. Realitatea era însă că numai puţini oameni îndeplineau condiţiile financiare pentru a achiziţiona un apartament nou", comentează Bogdan Sergentu.

Dacă în 2007 sau în 2008 pe piaţa locală se înregistrau numeroase tranzacţii, unele presupunând achiziţionarea chiar şi a 200 de apartamente, anul acesta cea mai mare afacere din rezidenţial a fost reprezentată de cumpărarea unui ansamblu în insolvenţă, din zona Pipera, pentru 16,7 milioane de euro. De altfel şi numărul locuinţelor care vor fi construite anul acesta reflectă regresul de proporţii al apetitului dezvoltarilor pentru construcţia de noi locuinţe.

Afaceri pe timp de criză

În 2011 vor fi gata numai 1.000 de apartamente, de patru ori mai puţine decât în 2010, estimează reprezentanţii DTZ. Spre comparaţie, în 2008 şi 2009 au fost livrate circa 10.600 de locuinţe în proiecte de mari dimensiuni.

În ceea ce priveşte vânzările de locuinţe noi, estimările companiei de consultanţă arată că anul trecut au fost încheiate tranzacţii care au vizat cumpărarea a numai aproximativ 1.500 de apartamente. Nici 2011 nu este o perioadă mai bună pentru vânzătorii de locuinţe, previziunile arătând un volum similar sau chiar sub cel din 2010.

Dezvoltatorii îşi pun speranţa în revirimentul general al economiei şi în nevoia reală a românilor de noi spaţii de locuit. Datele Institutului Naţional de Statistică arată că numai în Bucureşti, la un număr de 1.944 milioane de locuitori înregistraţi în 2009, stocul de locuinţe era de 795.895 de unităţi vechi şi noi, adică de 409 la 1.000 de locuitori, sub media altor capitale din regiune.

"Cererea de locuinţe era estimată în 2008 la câteva sute de mii de unităţi şi asta doar pentru Bucureşti. Realitatea era însă diferită."
Bogdan Sergentu
şef departament DTZ

1.000 este numărul de apartamente noi care vor fi gata anul acesta.