Băncile, cei mai mari proprietari imobiliari

Mii de locuinţe sunt scoase la licitaţie în această perioadă de instituţiile de credit în urma executării silite a rău-platnicilor. Preţurile imobilelor sunt însă neatractive, iar bancherii riscă să rămână cu ele. Cei care vor o locuinţă nu se înghesuie la licitaţiile băncilor. Instituţiile de credit ţin la preţ, iar potenţialii cumpărători mizează pe ieftinirea proprietăţilor licitate.

În 2007-2008, perioadă de boom economic, nici nu se auzea de licitaţii organizate de bănci pentru a valorifica imobilele aduse de clienţi drept garanţie. Unele bănci nu aveau niciun bun scos la licitaţie, iar altele aveau maximum cinci-şase într-un an. Cei mai mulţi clienţi îndatoraţi îşi plăteau ratele la timp, iar restanţe se înregistau, în bună măsură, doar la creditele de consum negarantate. Între timp, odată cu declanşarea crizei, românii au început să nu-şi mai poată rambursa creditele, inclusiv cele imobiliare, cu rate destul de mari şi în creştere de la o lună la alta. Iar asta în ciuda riscului de a-şi pierde locuinţa pe care au adus-o drept garanţie. Băncile au început, cu precădere din 2010, să se confrunte cu restanţe tot mai mari la creditele imobiliare pe termen lung. Într-o primă fază, pentru a evita riscul de a acumula foarte multe restanţe şi, într-un final, bunuri pe care să nu le poată vinde la valoarea creditului acordat, băncile au încercat să găsească soluţii pentru clienţii cu probleme. Unele negocieri s-au finalizat cu evitarea, cel puţin pentru moment, a problemelor, altele nu. Astfel, stocul de imobile al băncilor a crescut exponenţial de la lună la lună, iar licitaţiile de vânzare au început să fie tot mai dese.

În 2009, Bank Leumi,una dintre băncile mici din sistem, a fost prima care a dezvoltat pe site-ul propriu o secţiune specifică pentru prezentarea bunurilor scoase la licitaţie. Între timp, toate băncile şi-au făcut astfel de secţiuni, dezvoltate ulterior în adevărate portaluri de anunţuri imobiliare - cu clasificări în funcţie de judeţul unde se află bunul executat, de tipul bunului, de data organizării licitaţiei şi cu galerie cu fotografii. În prezent, fiecare bancă are pe site zeci, chiar sute de licitaţii anunţate pentru următoarele două-trei luni. De exemplu, BCR, cea mai mare bancă din România, are programate pentru următoarea perioadă licitaţii pentru vânzarea a peste 160 de imobile - de la case şi apartamente, până la sedii de firme, hoteluri şi pensiuni. La acestea se adaugă alte peste 100 de licitaţii pentru terenuri aduse de contractanţii de credite drept garanţie. La nivelul întregului sistem, numărul bunurilor imobile executate silit şi scoase la vânzare de bănci se ridică la peste 2.200.

Fără cerere

Imobilele executate silit scoase la licitaţie de bănci nu sunt însă la mare căutare. Iar asta reiese foarte clar din faptul că preţul este redus cu până la 75% faţă de evaluarea iniţială pentru majoritatea imobilelor scoase la licitaţie. Executorii bancari spun că un bun executat silit se vinde, în medie, după trei-cinci licitaţii şi după ce banca renunţă la preţul minim iniţial. Iar asta pentru că bancherii ţin la preţ, iar cel de pornire la prima licitaţie, respectiv cel de evaluare a imobilului, este unul destul de piperat, peste media pieţei. De exemplu, Alpha Bank organizează în luna septembrie o licitaţie pentru vânzarea unui apartament cu trei camere (suprafaţă utilă de 77,63 metri pătraţi), situat pe Calea 13 Septembrie din Bucureşti, cu un preţ de pornire de 465.44,75 lei (aproximativ 109.500 de euro). În cazul acestei licitaţii, pentru că imobilul nu s-a vândut de la prima strigare, preţul reprezintă 75% din valoarea la care bunul a fost evaluat. Adică 620.593 de lei (146.022 de euro)! Preţul cerut în prezent de proprietarii de apartamente din această zonă variază însă între 70.000 şi 110.000 de euro. 

Cererea redusă pentru bunurile licitate este determinată şi de faptul că cel care vrea să achiziţioneze este obligat să dispună de bani gheaţă. Cumpărarea unui imobil licitat este aproape imposibilă.

Preţuri neatractive

Impedimentul major pentru care apartamentele scoase la licitaţie de către bănci nu se vând ca pâinea caldă este preţul. Un indice calculat de un portal destinat monitorizării anunţurilor de licitaţii pentru bunurile executate silit relevă acest fapt. Astfel, băncile cer pentru metru pătrat de apartament din Bucureşti un preţ mediu de 1.474 de euro, în condiţiile în care acelaşi metru se vinde pe piaţa liberă cu o medie de 1.026 de euro, potrivit imobiliare.ro. Acelaşi scenariu se repetă la nivelul întregii ţări (vezi tabelul). Cele mai scumpe apartamente, cu preţuri medii de licitare de peste 3.000 de lei (aproximativ 714 euro) pe metru pătrat, se găsesc în judeţele Braşov, Neamţ, Timiş şi Vâlcea. „Nu se înregistrează scăderi semnificative de preţ de la o lună la alta pentru bunurile executate silit. Asta înseamnă că băncile comerciale nu sunt dispuse să vândă la orice preţ, dar şi că potenţialii cumpărători nu au încredere în oferte şi aşteaptă ca creditorul să micşoreze preţul", ne-a declarat Ştefan Neagu, managing partner al heima.ro, o plartformă web destinată publicării şi monitorizării anunţurilor de licitaţii pentru bunurile executate silit de instituţiile de credit.

În aceste condiţii, băncile riscă să se transforme în cei mai mari proprietari de locuinţe din România. Câteva mii de proprietăţi imobiliare se află în plin proces de executare silită, multe dintre ele, în lipsa unui cumpărător, urmând să rămână instituţiilor de credit. „Estimăm că în acest moment în portofoliile băncilor şi instituţiilor finanţatoare se află câteva sute de proprietăţi imobiliare. Numărul proprietăţilor preluate de către bănci este însă într-o continuă creştere", spune pentru „Adevărul" Valentin Ilie, CEO al companiei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker Affiliates of Romania.
El arată totdată că scenariul în care băncile vor provoca o inflaţie a ofertei de apartamente este puţin credibil. Cel mai probabil acestea vor fi vândute gradual, în funcţie de capacitatea de absorţie din momentul respectiv al pieţei imobiliare.

"Estimăm că în acest moment în portofoliile băncilor se află câteva sute de proprietăţi imobiliare. Numărul proprietăţilor preluate de către bănci este însă într-o continuă creştere."
Valentin Ilie
CEO Coldwell Banker Affiliates of Romania

Restanţele,în cifre

Valoarea restanţelor înregistrate de populaţie şi firme la credite a ajuns la 19,4 miliarde de lei (4,62 miliarde de euro) la sfârşitul lunii iunie, în creştere cu 43% faţă de nivelul înregistrat la jumătatea anului trecut.

Ponderea restanţelor în totalul împrumuturilor contractate de la bănci a ajuns la 9% în iunie, de la 6,43% în urmă cu un an.

Cele mai multe restanţe la credite aparţin bucureştenilor şi firmelor din Capitală, de 7,11 miliarde de lei (1,7 miliarde de euro), însă cei mai îndatoraţi, ca pondere în total credite contractate, sunt bistriţenii şi gălăţenii.

Aproape 725.000 de persoane fizice împrumutate la bănci înregistreau la sfârşitul lunii iunie 1,04 milioane de restanţe mai vechi de 30 de zile, în valoare cumulată de 6,65 miliarde de lei (1,58 miliarde de euro).

Sunt debitori care nu şi-au plătit ratele la timp la două sau chiar la mai multe împrumuturi.

Cele mai multe întârzieri ale populaţiei la plata ratelor sunt pentru creditele în lei, urmate de cele la împrumuturile în euro, franci elveţieni şi dolari.

Cele mai multe restanţe înregistrate de populaţie, de peste 4,67 miliarde de lei (1,11 milioane de euro), au întârzieri de peste 90 de zile, iar cele scoase în afara bilanţului depăşesc 293 de milioane de lei (69,76 milioane de euro).

Cum s-a ajuns la executări silite. Istoria pieţei imobiliare

De la chiriaş la stat la proprietar capitalist şi apoi la statutul de executat silit. Între aceşti termeni gravitează scurta istorie a pieţiei imobiliare româneşti. Despre o piaţă imobiliară în România se poate vorbi abia după 1990. Aceştia sunt anii în care apartamentele din blocurile comuniste, deţinute de stat, intră în proprietatea foştilor chiriaşi contra unor preţuri modice. S-a ajuns astfel la o situaţie atipică, în care aproape toţi românii au devenit proprietari de locuinţe. „Acest lucru a avut loc în contextul în care transferul de proprietate s-a făcut fără a se apela la credite bancare împovărătoare, fără obligaţia de a asigura bunul dobândit şi pe fondul unor costuri de întreţinere scăzute", spune Bogdan Sergentu, şeful departamentului de Evaluări şi Consultanţă al DTZ Echinox.

Timp de un deceniu piaţa imobiliară locală a rămas în adormire. Veniturile mici ale românilor şi lipsa de interes a investitorilor străini au făcut ca numărul de tranzacţii cu proprietăţi să rămână scăzut, iar preţurile să avanseze în ritm de melc.

Un boom de patru ani

Abia în 2004 au apărut primele semne de schimbare. Băncile şi-au deschis pungile pentru doritorii de case, iar un alt canal de finanţare a fost reprezentat de sumele tot mai mari trimise în ţară de românii plecaţi la muncă peste hotare. A urmat o perioadă în care preţurile locuinţelor au luat foc. Abia în 2006 apare conceptul de „apartamente noi", o idee care urma să devină extrem de populară. „În timp ce apartamentele vechi au rămas ţinta consumatorului final, cele noi au devenit vehicule investiţionale", aminteşte reprezentantul DTZ. Motorul din spatele pieţei de locuinţe noi a fost numărul mare de contracte semnate încă din faza de proiect, la preţuri care creşteau de la o săptămână la alta. Momentul de cotitură a venit în 2008. Turbulenţele de pe pieţele financiare internaţionale şi-au făcut simţite efectele şi în economia românească, iar printre primele pieţe care au capotat a fost cea rezidenţială. Concret, într-un singur an, preţurile locuinţelor au suferit corecţii care au mers chiar până la 45%. În perioada 2006-2008, preţurile nu au reflectat puterea reală de cumpărare a populaţiei din Bucureşti, susţin analiştii. „Cererea era estimată la câteva sute de mii de unităţi şi asta doar pentru Bucureşti. Realitatea era însă că numai puţini oameni îndeplineau condiţiile financiare pentru a achiziţiona un apartament nou", comentează Bogdan Sergentu.

Dacă în 2007 sau în 2008 pe piaţa locală se înregistrau numeroase tranzacţii, unele presupunând achiziţionarea chiar şi a 200 de apartamente, anul acesta cea mai mare afacere din rezidenţial a fost reprezentată de cumpărarea unui ansamblu în insolvenţă, din zona Pipera, pentru 16,7 milioane de euro. De altfel şi numărul locuinţelor care vor fi construite anul acesta reflectă regresul de proporţii al apetitului dezvoltarilor pentru construcţia de noi locuinţe.

Afaceri pe timp de criză

În 2011 vor fi gata numai 1.000 de apartamente, de patru ori mai puţine decât în 2010, estimează reprezentanţii DTZ. Spre comparaţie, în 2008 şi 2009 au fost livrate circa 10.600 de locuinţe în proiecte de mari dimensiuni.

În ceea ce priveşte vânzările de locuinţe noi, estimările companiei de consultanţă arată că anul trecut au fost încheiate tranzacţii care au vizat cumpărarea a numai aproximativ 1.500 de apartamente. Nici 2011 nu este o perioadă mai bună pentru vânzătorii de locuinţe, previziunile arătând un volum similar sau chiar sub cel din 2010.

Dezvoltatorii îşi pun speranţa în revirimentul general al economiei şi în nevoia reală a românilor de noi spaţii de locuit. Datele Institutului Naţional de Statistică arată că numai în Bucureşti, la un număr de 1.944 milioane de locuitori înregistraţi în 2009, stocul de locuinţe era de 795.895 de unităţi vechi şi noi, adică de 409 la 1.000 de locuitori, sub media altor capitale din regiune.

"Cererea de locuinţe era estimată în 2008 la câteva sute de mii de unităţi şi asta doar pentru Bucureşti. Realitatea era însă diferită."
Bogdan Sergentu
şef departament DTZ

1.000 este numărul de apartamente noi care vor fi gata anul acesta.

Cum să-ţi cumperi un apartament de la bancă

Pentru a-ţi achiziţiona un imobilt executat silit scos la licitaţie de bancă, trebuie să ai bani gheaţă şi să urmezi o serie de paşi greoi. Achiziţionarea unei locuinţe executate silit poate dura până la patru luni. Există însă oricând riscul ca debitorul să-şi recâştige proprietatea, iar demersurile tale să fie anulate.

Avizierele primăriilor sunt pline de anunţuri de licitaţii organizate de bănci pentru bunurile rău-platnicilor executate silit  Foto: Lucian Muntean

Locuinţele executate silit de bănci se pot valorifica prin vânzare la licitaţie publică, vânzare directă sau prin alte mijloace admise de lege. Cel mai des întâlnită metodă este însă licitaţia. Pentru început, executorul se va deplasa la locul unde este situat imobilul urmărit şi va încheia un proces-verbal, după întocmirea căruia îl va soma pe datornic că, dacă nu va plăti, se va trece la valorificarea bunului. Dacă în termen de 15 zile de la primirea somaţiei debitorul nu plăteşte datoria, executorul poate începe procedura de vânzare.

Termenul stabilit pentru licitaţie nu poate fi mai scurt de 30 de zile şi nici mai lung de 60 de zile de la afişarea anunţului de vânzare. Poţi găsi anunţul de vânzare afişat la sediul organului de executare, banca în acest caz, la primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, dar şi la adresa locuinţei urmărite. De asemenea, executorul poate să anunţe licitaţia şi prin intermediul altor mijloace de comunicare (de exemplu, anunţurile la mica publicitate). În plus, toate băncile au secţiuni specializate pe site pentru bunurile scoase la licitaţie.

Publicaţia de vânzare trebuie să cuprindă preţul imobilului, data, ora şi locul vânzării la licitaţie, precum şi faptul că ofertanţii sunt obligaţi să depună, până la termenul de vânzare, o cauţiune reprezentând 10% din preţul de pornire.

Bani gheaţă pentru licitaţie

Dacă vrei să participi la o astfel de licitaţie, trebuie să transmiţi executorului bancar o ofertă de cumpărare. În plus, trebuie să depui în contul de consemnare, deschis la banca ce execută sau la o altă bancă indicată, o cauţiune în valoare de 10% din preţul de pornire a licitaţiei pentru imobilul respectiv.

În cazul în care nu câştigi licitaţia, poţi recupera suma depusă în urma unei cereri adresate executorului. Vânzarea prin credit a unui bun scos la licitaţie este aproape imposibilă. Iar asta pentru că persoana care câştigă licitaţia trebuie să vireze banii pentru locuinţă înainte de emiterea actului de adjudecare, iar banca ar trebui să elibereze suma din credit înainte de a se constitui ipoteca în favoarea sa, ceea ce nu este posibil. 

Deşi există unele pârghii legislative care permit acest lucru, pentru a evita eventualele situaţii conflictuale generate de contestaţii la executare, băncile nu acceptă asemenea imobile în garanţie decât după trecerea unui anumit termen. Au fost însă cazuri unde avansul prezentat la licitaţie a fost considerat antecontractul necesar pentru obţinerea creditului.

Prima licitaţie, eşec garantat

Dacă participi la prima licitaţie pentru imobilul respectiv, preţul de adjudecare trebuie să nu fie mai mic decât cel de evaluare. În caz contrar, vânzarea se amână la un alt termen, de cel mult 60 de zile. La noua licitaţie, preţul de pornire va coborî la 75% din cel la care a fost evaluat. Vânzarea se va putea realiza chiar dacă la licitaţie participă o singură persoană care oferă preţul de pornire. În majoritatea cazurilor, băncile pornesc vânzările de la 75% din preţul de evaluare întrucât la prima licitaţie nu se prezintă nimeni. Dacă nici la a doua licitaţie nu se obţine preţul de pornire, începând cu a treia, imobilul poate fi vândut la cel mai mare preţ oferit. De regulă, după un număr de licitaţii eşuate, locuinţele executate silit ajung să fie vândute la 60-65% din preţul de evaluare.

O procedură îndelungată

Ulterior întocmirii procesului-verbal al licitaţiei, adjudecatarul imobilului trebuie să depună preţul acestuia la dispoziţia executorului, în termen de cel mult 30 de zile de la data vânzării, ţinându-se seama şi de cauţiunea depusă iniţial pentru participarea la licitaţie. După plata integrală şi după trecerea unui termen de 15 zile, în care debitorul executat poate depune contestaţie, executorul bancar va întocmi actul de adjudecare ce serveşte ca titlu de proprietate şi va fi înscris în Cartea Funciară. Prin intabulare, vei dobândi dreptul de a dispune de imobilul cumpărat.

Procedura poate fi una destul de îndelungată, durata depinzând de termenele în care executorul îndeplineşte formalităţile impuse de lege şi de eventualele contestaţii la executare pe care le poate depune debitorul. Achiziţionarea unei locuinţe executate silit de către bancă implică şi unele riscuri. Există oricând posibilitatea ca instanţa să dea câştig de cauză persoanei executate silit. În acest caz, banca este obligată să repună în drepturi vechiul proprietar, persoana care a achiziţionat locuinţa în urma licitaţiei pierzând astfel dreptul de proprietate. Banca va returna banii obţinuţi la licitaţie, dar nu şi sumele investite deja în renovarea locuinţei. De asemenea, există riscul ca debitorul executat silit să nu vrea să părăsească locuinţa. În acest caz, noul proprietar va trebui să aştepte evacuarea.

Acte necesare

Pentru a participa la licitaţia organizată de bancă, persoana interesată trebuie să facă dovada că a plătit cauţiunea de 10% din preţul de pornire şi să aibă asupra sa actul de identitate pentru a se putea întocmi procesul-verbal şi actul de adjudecare. 

Rate neplătite, cale sigură spre pierderea bunurilor

Cosmin Turcu

Anii trecuţi luau credite de sute de mii de euro, iar acum se află în incapacitate de plată şi băncile îi execută silit. Este drama a mii de români care au rămas fără bunuri, în timp ce băncile încearcă să-şi recupereze banii prin scoaterea acestora la licitaţie. Chiar dacă preţurile sunt cu 25% mai mici decât valoarea la care sunt estimate imobilele, nu se înghesuie însă mulţi cumpărători, mai ales când printre oferte se găsesc terenuri sau imobile de sute de mii de euro.

Poate cea mai cunoscută exemplificare a drumului către pierderea propriei case este povestea interpretei Angela Similea. Problemele financiare ale cuplului Angela Similea - Victor Surdu îşi au originea într-un împrumut, de 698.000 de euro, obţinut în februarie 2007, de către o societate comercială a lui Victor Surdu, soţul artistei.

După moartea soţului său, artista Angela Similea a rămas cu foarte multe datorii, service-ul auto deţinut fiind executat silit   Foto:  Click!

Parlamentarul nu a reuşit să-şi achite datoriile la bancă, a refinanţat acest împrumut, astfel că datoria a ajuns la 714.319 de euro şi s-a angajat să restuie suma până în mai 2009. După acest termen, banca l-a mai păsuit de patru ori, până în februarie 2010, cu condiţia ca soţia sa să-i devină girant. Între timp Victor Surdu a decedat, însă datoriile au rămas, iar bunurile ipotecate au fost sechestrate de instituţia de credit.

Cântăreaţa a pierdut deja două imobile în favoarea unei bănci. Colegii de breaslă spun, prin vocea interpretei de muzică populară Elena Merişoreanu, că vor strânge bani pentru a o ajuta să depăşească momentul dificil.

Tot cu datoriile la bănci se luptă şi deputatul PDL Cristian Boureanu. În luna martie a acestui an, Judecătoria Sectorului 1 a admis cererea de executare silită pentru şapte proprietăţi ale familiei Boureanu (cinci terenuri şi două vile). Demersul băncii vine ca urmare a neplăţii la termen a ratelor pentru un credit de aproximativ 3,5 milioane de euro.

Pe lângă vedete, mii de români din toată ţara se luptă cu aceleaşi probleme. Crezând că va da lovitura prin turism, un client al BRD din Piteşti a solicitat un credit pentru a-şi construi o pensiune în comuna Arefu, pe care a dat-o în folosinţă în anul 2008. Criza şi lipsa de turişti l-au lovit în plin pe patron şi nu a mai putut plăti ratele la credit, motiv pentru care banca l-a executat silit şi pensiunea a fost scoasă la vânzare la preţul de 198.000 de euro, în urmă cu câteva luni. 

Lecţie de supravieţuire

Ionel Agrigoroaei (43 de ani) este cunoscut în mediul de afaceri ieşean pentru cele trei falimente. A pierdut tot şi, de fiecare dată, un factor important în declinul său financiar l-au reprezentat datoriile către bănci. Prima dată i s-a întâmplat în 1993, cu o firmă de confecţii. „Rămăsesem blocat cu banii în stocuri şi fiindcă n-am avut cum să plătim banca, am intrat în panică şi am vândut totul: maşini, terenuri şi apartamentul şi am achitat toate restanţele. Acest hop putea fi evitat dacă nu mă grăbeam", şi-a amintit Ionel Agrigoroaei, care a dat iarăşi de necaz şase ani mai târziu, tot în domeniul confecţiilor.

În 1999 a rămas fără clienţi după ce chinezii care îi făceau concurenţă la Iaşi i-au copiat modelele de geci şi le-au vândut la jumătate de preţ. În ciuda acestui nou insucces, Agrigoroaei şi-a încercat norocul şi a treia oară tot în confecţii, şi tot a treia dată a intrat în faliment pentru că nu a mai avut cu ce să plătească angajaţii, băncile şi impozitele la stat. „Am făcut o greşeală foarte mare. M-am axat prea mult pe un singur client, iar criza m-a prins cu sume foarte mari pe care le aveam de recuperat", a explicat Ionel Agrigoroaei.

Ieşeanul nu s-a lăsat de afaceri, iar acum deţine o patiserie. Mai mult, în urmă cu două luni a scris o carte intitulată „Eşecul, un salt mare spre succes" în care enumeră lecţiile învăţate. „Sunt câteva reguli pe care le-am deprins pe propria piele. Trebuie să ţii cu dinţii secretul afacerii tale, să fii mereu atent şi să citeşti şi de 100 de ori ce acte semnezi cu banca", a încheiat ieşeanul.

Executat din greşeală

Gălăţeanul Ionuţ Paraschiv (26 de ani) a fost în pragul executării silite pentru credite pe care nu le-a contractat. În urmă cu patru ani, el a aflat că pe numele său există un contract de credit pentru suma de 12.000 de lei, contractat în 2007 la BRD. „Am constatat cu stupoare că semnătura de pe contractul de credit nu-mi aparţine şi este falsificată", a declarat Ionuţ Paraschiv. Nu după mult timp a aflat că este restanţier şi la BCR. În pragul executării silite, gălăţeanul a obţinut în instanţă anularea creditelor.  Vali Trufaşu

"Sunt câteva reguli pe care le-am deprins pe propria piele. Trebuie să ţii cu dinţii secretul afacerii tale, să fii atent şi să citeşti şi de 100 de ori ce acte semnezi cu banca."
Ionel Agrigoroaei
om de afaceri