Experţii europeni propun reguli unice pentru piaţa împrumuturilor ipotecare

O serie de cerinţe la nivel european ar putea schimba criteriile de finanţare, astfel încât clienţii să nu aibă de pierdut în urma contractelor încheiate cu instituţiile de

O serie de cerinţe la nivel european ar putea schimba criteriile de finanţare, astfel încât clienţii să nu aibă de pierdut în urma contractelor încheiate cu instituţiile de credit

Pe lângă reglementările naţionale ale finanţărilor pentru locuinţe, o serie de reguli generale sunt necesare pentru a putea spori concurenţa dintre instituţiile de credit din Uniunea Europeană. Iar o parte din aceste criterii generale se referă la modalitatea de aplicare a comisionului de plată anticipată sau a modificării dobânzilor variabile.

Creditele ipotecare vor deveni, în următorii ani, motorul activităţii de finanţare a sectorului de retail. Asta pentru că structura creditelor acordate populaţiei din ţara noastră se va apropia de cea din restul statelor europene. În momentul de faţă, circa 80% din împrumuturile persoanelor fizice se încadrează în categoria finanţărilor pentru nevoi personale, iar numai 20% sunt destinate sectorului imobiliar. În schimb, în statele din centrul Europei, aproape jumătate din împrumuturi sunt pentru locuinţe. Mai mult, decizia de a solicita un credit ipotecar este cea mai importantă, din moment ce aceasta este principala datorie a persoanelor fizice. De aceea, oficialii europeni încearcă să realizeze un cadru comun pentru piaţa creditelor ipotecare. Un grup de experţi (FIN-USE) consideră că, pentru a putea spori concurenţa din sistemul bancar european, sunt necesare o serie de cerinţe care să reglementeze piaţa finanţărilor ipotecare. Iar una dintre acestea ţine de rambursarea în avans a creditelor. Spre exemplu, în momentul de faţă, aproape toate instituţiile de credit din ţara noastră solicită comision pentru plata anticipată a împrumuturilor pentru locuinţe (cel puţin în primii ani de derulare a contractului). Iar comisionul se aplică la întreaga sumă plătită în avans, indiferent de evoluţia pieţei bancare. Ceea ce reprezintă o barieră pentru clienţii care vor să schimbe serviciile unei bănci cu o altă instituţie. În schimb, grupul FIN-USE sugerează ca tariful aplicat pentru achitarea anticipată a creditului să ţină cont de faptul dacă banca are sau nu de suferit de pe urma acestei decizii. Astfel, în cazul în care dobânzile au scăzut, iar banca va plasa banii la o dobândă mai mică decât cea pe care o primea din creditul rambursat în avans, atunci are dreptul să perceapă un comision. Dar nivelul trebuie stabilit astfel încât să reflecte pierderea instituţiei de credit. Pe de altă parte, în contextul în care dobânzile percepute pentru finanţările ipotecare s-au majorat, atunci banca este cea care ar trebui să recompenseze clientul care achită anticipat creditul. Asta pentru că banii pe care îi primeşte în avans poate să îi plaseze la o dobândă mai mare decât cea a împrumutului plătit în avans, arată raportul FIN-USE.

Majorarea dobânzii variabile, anunţată în avans

O altă sugestie a grupului european ţine de modul în care sunt modificate dobânzile variabile. Astfel, clienţii ar trebui să fie anunţaţi în avans de creşterea sau scăderea costurilor, nu ulterior. În general, dobânzile variabile sunt legate de ratele practicate de băncile centrale. Spre exemplu, creditele acordate în euro au un cost ce variază în funcţie de modul în care Banca Centrală Europeană modifică dobânda de politică monetară. De asemenea, împrumuturile în franci elveţieni sau yeni japonezi ţin de deciziile băncilor naţionale din statele respective. Astfel, în momentul în care Banca Centrală Europeană majorează dobânda de politică monetară, instituţiile de credit scumpesc creditele ipotecare acordate în euro. Iar practica este ca majorarea să fie anunţată ulterior. Mai mult, în ţara noastră apar şi multe cazuri în care clienţii nu sunt înştiinţaţi de majorarea costului creditului. În schimb, raportul FIN-USE sugerează ca băncile comerciale să informeze clienţii de majorarea dobânzii chiar înainte de a o aplica.

Aplicarea acestor modificări ar putea conduce la o piaţă a finanţărilor pentru locuinţe în care să existe o gamă variată de produse, cu calitate şi preţuri îmbunătăţite, consideră autorii raportului.

Însă, în momentul de faţă, piaţa creditelor ipotecare din ţara noastră este limitată din mai multe motive. Pe lângă venitul mediu redus al populaţiei şi obligativitatea unui avans de 25%, o altă cerinţă necesară pentru creşterea finanţărilor ipotecare ţine de preţul creditelor. Chiar dacă au apărut împrumuturi ipotecare în lei cu dobânzi de circa 6%, acestea sunt acordate numai pe o perioadă limitată de timp, ulterior urmând să fie modificate în funcţie de evoluţia pieţei.

Datele publicate de Banca Naţională indică faptul că, în decembrie 2006, soldul creditelor ipotecare şi imobiliare a totalizat mai puţin de 2,4 miliarde de euro. Iar comparativ cu finalul anului 2005, soldul a sporit cu circa 60%. În schimb, în centrul Europei, ritmul de creştere este mult mai ridicat. Spre exemplu, în Polonia, piaţa finanţărilor pentru locuinţe a depăşit, anul trecut, 10 miliarde de euro, nivelul fiind aproape dublu faţă de 2005.