Dan Ioan Popp: "Să gândeşti după principiul "

Unul dintre principalii dezvoltatori din România afirmă că numărul prea mare de proprietari de locuinţe descurajează piaţa chiriilor, scăzând mobilitatea şi competitivitatea pe piaţa

Unul dintre principalii dezvoltatori din România afirmă că numărul prea mare de proprietari de locuinţe descurajează piaţa chiriilor, scăzând mobilitatea şi competitivitatea pe piaţa muncii

"Case şi terenuri" a devenit unul dintre subiectele predilecte de discuţie ale momentului. Şi aceasta fie că este vorba despre împlinirea visului de a locui în stil occidental, fie de interesul pentru afaceri. Unul dintre pionierii dezvoltărilor imobiliare vorbeşte, pentru "Adevărul", despre prezentul şi viitorul acestei pieţe.

Ioan Popp este unul dintre pionierii din domeniul dezvoltării imobiliare. După o evoluţie spectaculoasă la începutul anilor 2000 - inclusiv la Bursă - problemele au început să apară în vara lui 2005. Compania sa semnase contractele de construire atunci când un euro era 40.000 de lei, dar a încasat banii pe când un euro se depreciase până la 36.000 de lei. Popp a luat atunci o decizie mult discutată în acea vreme: renegocierea contractelor, în direcţia împărţirii pierderilor între companie şi client. Acum, el pregăteşte mai multe proiecte, care vor fi finanţate inclusiv prin emisiuni de obligaţiuni.

- Sunteţi unul dintre pionierii investiţiilor imobiliare în România. Aţi trecut şi prin momente grele, şi prin momente bune. Trăgând linie astăzi, cum aţi caracteriza perioada aceasta din punctul de vedere al pieţei imobiliare?

- Este asemănătoare cu perioada pe care o traversează România. De fapt, pot să spun că suntem undeva între şpilhozen şi pubertate. Nu cred că suntem adolescenţi, nu avem încă imaginaţia şi efervescenţa de adolescent, iar despre maturitate e prea devreme să vorbim.

- Dumneavoastră vă consideraţi la aceeaşi vârstă sau un pic mai avansat ca vârstă? Vă întreb fiindcă aţi fost printre primii dezvoltatori.

- Nu înseamnă că dacă eşti primul eşti şi mai înaintat ca vârstă. Suntem poate puţin mai rebeli, puţini mai inovativi. De fapt, societatea şi industria sunt mici şi compania este mică. Suntem încă foarte mici.

- Sunteţi cunoscut drept omul care a ridicat primul cartier de vile în Pipera. Dacă priviţi în urmă, sunteţi mulţumit de ce aţi făcut acolo?

- Nu.

- Cei care au cumpărat case acolo se vor supăra auzind asta.

- Nu. Trebuie să fii corect. O piaţă este un organism, evoluează. E ca şi cum ai spune: "Dar ce fel de automobil era Dacia 1300?" Acum pare depăşit, dar pe atunci era în mare vogă. Cine avea Dacia 1300 era un fericit. Trebuie să priveşti lucrurile faţă de acel moment şi, în acelaşi timp, să fii critic şi autocritic, pentru că - vorba japonezului - astăzi facem lucrurile mai bine decât ieri şi mâine le vom face mai bine decât astăzi. Ce-ar fi dacă am face lucrurile perfect de la început?

- Dar dacă făceaţi altfel, aţi fi avut acelaşi profit? Mă gândesc la faptul că totul pare înghesuit acolo.

- Asta este o chestiune foarte relativă. Deci, mic sau mare este un lucru foarte relativ. pentru că un dormitor austriac este de nouă metri pătraţi. Dacă întrebi 20 de cetăţeni de la noi ce înseamnă un dormitor normal, vor spune că trebuie să aibă cel puţin 14 metri, dar dacă are 20 se simt bine. Deci din ce punct de vedere este mic? De ce la austrieci sau la britanici locuinţele sunt atât de mici? Este o raţiune. Pentru că în dormitor faci un singur lucru, ai un pat, te duci, te culci, te scoli, ai plecat, dacă eşti o persoană activă. Dacă eşti mai oriental, dormitorul este un loc de unde începi să construieşti o altă istorie.

Schimbarea locului de muncă trebuie susţinută de schimbarea locului în care locuieşti. De fapt, când zici încurajarea pieţei chiriilor, zici încurajarea fluctuaţiei, adică a competitivităţii

"La noi se cultivă mitul proprietarului"

- Spuneaţi că oamenii privesc din ţări diferite, apreciază diferit dimensiunile locuinţei. E doar o chestiune de cultură?

- E şi o chestiune de cultură, dar mai ales de randament financiar. Pentru că noi nu privim locuinţa ca pe un obiect financiar. De-abia o mică clasă începe să vadă imobiliarul ca pe un plasament financiar. Cum putem privi locuinţa? Ca pe locul unde te simţi bine, te simţi protejat. Da, dar locuinţa este şi lucrul prin care arăţi ce clasă socială ai. În ce cartier stai? Ai piscină? Păi, eşti cineva! Dar locuinţa este şi un mijloc prin care îmi asigur viitorul - înseamnă că priveşti problema din punct de vedere financiar. Şi asta ce înseamnă? Că deja ai patrimoniu, ai avere şi te gândeşti nu la nevoile tale imediate, gândeşti imobilul ca pe un plasament.

- Sunt românii pregătiţi pentru asta?

- Există un mare procent de persoane care nu şi-au schimbat locuinţa şi probabil nu o vor face multă vreme şi o altă categorie care începe să privească locuinţa ca pe un mijloc care să-l ajute mai degrabă să câştige un salariu, să obţină un profit. De ce să plătesc eu locul în care stau? Dacă gândeşti lucrurile pe principiul "eu însumi srl", începi de fapt să gândeşti în domeniul de patrimoniu, de efect, de venituri, costuri şi impozite.

- America este pe primul loc la capitolul acesta, nu-i aşa?

- America este pe primul loc.

- De câte ori îşi schimbă casa un american într-o viaţă?

- De 11 ori.

- Şi un român?

- La noi era sub 1,2. Cred că a mai crescut puţin. Din păcate piaţa nu susţine foarte intens acest lucru. Se cultivă acest mit al proprietarului.

- Avem prea mulţi proprietari de locuinţe?

- Avem mulţi proprietari. După Albania, care are 98%, mi se pare că noi aveam 94%, deşi acum cred că sunt doar 92%. Germania are 34% gradul de ocupare al proprietăţilor de către proprietar, altfel spus stau peste 60% cu chirie. Asta ce înseamnă? Că poţi să schimbi uşor locul de muncă, iar asta înseamnă competitivitate. Dar de câte ori îşi schimbă meseria? Şi răspunsul e, în medie, de şapte ori. Deci, altfel spus, schimbarea locului de muncă trebuie susţinută de schimbarea locului în care locuieşti. De fapt, când zici încurajarea pieţei chiriilor, zici încurajarea fluctuaţiei, adică a competitivităţii.

"Oamenii au rămas cu mentalitatea de la bloc"

Concurenţa. Există companii care dau anunţuri şi încheie contractul ca persoană fizică. Atâta vreme cât statul acceptă această formă de concurenţă neloială, de fapt de evaziune, atunci avem o problemă, pentru că se cultivă două standarde. Standardul pe care-l sugerez eu este mai profesional, deontologic, pentru că eu plătesc impozitele, asigur garanţii. Dar există şi alt standard, duplicitar.

Locuinţa ca afacere. La New York am cunoscut un consultant de bursă de origine română, care mi-a spus: "Ce bine că mi-am cumpărat apartament". Cât ai dat? "Am dat vreo 700 de mii". Enorm, foarte scump. Şi zice: "Trebuie să mă grăbesc să-mi plătesc chiria". Cum adică? Ai apartament şi de fapt stai cu chirie? "Da, pentru că acesta este un business. Eu când fac totalul, la fiecare lună, sunt în câştig".

Nevoia de specialişti. În domeniul nostru simţim nevoia de oameni din ce în ce mai competenţi. Eu când m-am dus prima dată la Arhitectură le-am zis: "Marfa pe care ne-o furnizaţi nu este corespunzătoare pentru că oamenii aceştia nu înţeleg businessul." Ei sunt în esenţă visători. Avem nevoie de visători, unu-doi la sută, dar nu 85%. În general, în învăţământul românesc - şi acum o să supăr foarte multă lume - există o gerontocraţie. Lucrul ăsta ne marchează pe noi, pentru că dacă nu eşti bun când ieşi din şcoală, trebuie să te învăţ eu.

Mentalităţi. Oamenii şi-au schimbat locul, dar nu şi mentalităţile. S-au mutat în ansambluri rezidenţiale, dar a rămas principiul: casa scării nu mă interesează. Dar sunt servicii comune! Vreţi să nu fie câini vagabonzi? Angajaţi o firmă. Vreţi să aveţi zona verde tăiată? Trebuie să plătiţi serviciul ăsta. Americanii acţionează ca într-un club. Şi în blocuri există limitarea dreptului de vânzare. Nu este ca la noi. Nu poţi vinde unuia cu care ceilalţi nu sunt de acord.

"Piaţa e fierbinte, toată lumea vorbeşte azi de imobiliare, fotbal şi politică"

- Impresia este că piaţa imobiliară s-a înfierbântat. E adevărat?

- S-a înfierbântat. Toată lumea vorbeşte despre asta. Acum peste tot se vorbeşte despre fotbal şi despre imobiliare… Şi despre politică, e adevărat.

- Aţi avut probleme, în 2005…

- Interesant e că problemele pe care le-am avut noi atunci au început să le aibă alţii acum. Contractele sunt în euro şi noi facem cheltuielile în lei şi din cauza asta încasăm din ce în ce mai puţin. Acesta este un lucru foarte interesant, trebuie să fii foarte atent la succes. Noi nu ne-am dat seama, în acel moment, aveam un succes enorm. Şi nu ne-am dat seama că va veni momentul în care leul se întăreşte. A fost o cădere bruscă şi am spus că nu mai trebuie să continuăm în felul ăsta.

- Şi aţi împărţit pierderile cu clienţii, punându-i să suporte şi ei diferenţa de curs!

- Nu. Am am zis aşa: noi suntem într-o afacere, construim obiectivul comun, dar fără ca unul dintre noi să moară în acest proces. Deci suntem parteneri.

- Aţi fost parteneri la pierdere.

- Nu. Eram parteneri în sensul de a aduce la bun sfârşit acel obiect. Unii au fost de acord, alţii n-au fost de acord.

- Întrebarea este: aţi devenit parteneri la pierdere, într-o conjunctură nefavorabilă. Aţi fi devenit parteneri şi la profit?

- Dar suntem parteneri! Evident că astăzi este un profit. Un astfel de imobil atunci avea o valoare de 100 de mii de euro. Ştiţi care este valoarea acelui obiect astăzi? Probabil triplu.

- Dar nu ştiaţi atunci lucrul acesta. Nimeni nu ştia cât va creşte valoarea.

- Nu ştiam, dar presupuneam că o să crească. Iar clienţii au câştigat de două ori. Au câştigat în sensul că oricum au plătit mai puţin pe acel obiect şi au câştigat datorită creşterii valorii imobilului.

- Care ar fi marea direcţie de dezvoltare în viitorul apropiat, în domeniul dumneavoastră?

- Cheia este rezidenţialul. Rezidenţialul generează succesul celorlalţi. Concentrează populaţiile, apoi populaţiile generează fluxuri, fluxurile atrag comercianţi, comercianţii au nevoie de office-uri, de servicii, şi atunci în apropierea lor se pot amplasa şi birourile.

Ce îl frământă

Mă îngrijorează faptul că, sub o formă sau alta, populaţia scade. Este un semnal pe termen lung, ca o furtună care se anunţă. Statul trebuie să aibă o strategie foarte clară. Ţara asta este ca o companie care trebuie să aibă o politică de resurse umane. Dacă nu ai o politică de resurse umane, oamenii pleacă la altă companie. E clar că cea mai importantă pârghie este impozitul. Dar banii strânşi trebuie daţi înapoi populaţiei, prin sisteme sociale, de sănătate, de educaţie. Plăteşte-ţi bine profesorii! N-ai profesori buni, n-ai viitor.