Criza creşte numărul escrocheriilor din sectorul imobiliar

Criza creşte numărul escrocheriilor din sectorul imobiliar

Fie că au fost lucraţi "ca la carte" de o reţea de infractori aflaţi mână în mână cu autorităţile statului, fie că au semnat contracte fără să citească cu atenţie toate clauzele, mii de români se trezesc în fiecare zi speriaţi că mâine ar putea rămâne fără un acoperiş deasupra capului. Pe timp de criză tagma ţepuiţilor din sectorul imobiliar a fost îngroşată de cei care s-au trezit că locuinţele pentru care au p

"Cei care plătesc cash se află în cel mai mare pericol de a fi escrocaţi,  prin simplul motiv că cei cu credit beneficiază de ajutorul indirect al departamentului juridic al băncii creditoare", a declarat pentru adevarul.ro, consultantul imobiliar, Cornel Bălan.

Potrivit acestuia, un caz clasic de escrocherie imobiliară ar fi acela al încasării banilor în avans pentru diverse stadii de execuţie a imobilului. Fondurile astfel obţinute de la clienţii atraşi de discount-uri consistente pot fi apoi scurse prin diferite firme "căpuşă", a căror insolvenţă poate fi cerută oricând. "Dacă imobilul sau ansamblul este apoi executat silit, poate fi cumpărat la sfert din preţul iniţial", a adăugat Bălan.

Cât de sigure sunt "ratele la dezvoltator"?

Potrivit acestuia, suspiciuni ridică şi mult trâmbiţatele "rate la dezvoltator", unde scopul este de a încasa un avans de 25-50% din valoarea imobilului pentru plata datoriilor scadente. "Oare avem garanţia că acea companie va mai exista peste 5, 7, 10 sau 30 de ani? Sau se aplică schema clasică: iau acum avans "să mă salvez" şi apoi vom vedea ce se întâmplă", se întreabă consultantul imobiliar.

Deşi e convins că pe piaţa imobiliară sunt mulţi care caută portiţe prin care îşi pot fraieri clienţii, cunoaşte, de asemenea, şi ansambluri ridicate şi vândute ca la carte şi respectând toate regulile jocului.

Criza i-a lăsat pe mulţi români cu locuinţe ridicate doar pe jumătate

Din lipsa fondurilor tot mai mulţi dezvoltatori imobiliari au oprit lucrările de construcţie şi au intrat în insolvenţă. În urma lor au rămas locuinţe ridicate pe jumătate. Mulţi dintre cei care au încheiat antecontracte cu dezvoltatorii şi au apucat să plătească importante sume de bani pentru a-şi rezerva o locuinţă într-un complex imobiliar, s-au îndreptat spre instanţe pentru a-şi recupera banii.

Mulţi dezvoltatori imobiliari s-au văzut obligaţi să îngheţe proiectele începute. Este cazul nord-irlandezilor de la Mivan Kier care au ridicat ansamblul New Town din Capitală şi care au cerut să intre în insolvenţă. În aceeeaşi situaţie se află şi constănţenii de la Vectra Construct, cei de la Gigant Construct, ca să nu mai vorbim de complexul Planorama din Bucureşti, în care oamenii trebuiau să se mute încă din 2007 şi care este, în continuare, nefinalizat.

Şanse mici să-ţi recuperezi avansul

Din experienţa sa în domeniu, Cornel Bălan a ajuns să împartă cumpărătorii în două categorii. Cei care au vrut să cumpere locuinţa şi aveau şi mijloce financiare, dar, pentru că nu mai au speranţe să o vadă finalizată,  preferă să-şi recupereze banii trecând prin "furcile caudine ale justiţiei" şi cei care au reuşit să ia un credit cu buletinul pentru avans şi care nu aveau oricum nicio posibilitate de a achita restul banilor.

Dezvoltatorii, reclamaţi pentru lucrările întârziate sau pentru calitatea slabă a execuţiei

Potrivit fostului adjunct de la Autoritatea Naţională pentru Protecţia Consumatorilor (ANPC), Mihail Mohaci, în acest an au fost depuse câteva zeci de plângeri împotriva dezvoltatorilor, care, dintr-un motiv sau altul, au încălcat clauzele contractuale.

"Au fost câteva zeci de reclamaţii depuse împotriva dezvoltatorilor imobiliari şi agenţiilor, circa 40. De cele mai multe ori se reclama nerespectarea clauzelor contractuale. Oamenii se plângeau că dezvoltatorul nu a finalizat la timp lucrările, că acestea nu corespund standardelor de calitate stipulate în contract", a declarat, pentru adevarul.ro, fostul director general adjunct al ANPC, Mihail Mohaci, demis după retragerea de la guvernare a PSD-ului.

Acesta a precizat că, de cele mai multe ori, cei care depuneau plângere, aveau contracte extrem de favorabile dezvoltatorilor. "De obicei, cele mai mari probleme în relaţiile cu dezvoltatorii şi agenţiile imobiliare sunt cauzate de diverse clauze incluse în contracte, pe care noi le considerăm detalii şi cărora nu le acordăm atenţie", a adăugat fostul reprezentant al ANPC.

Încrederea oarbă în dezvoltatori sau notari îi costă mult pe români

Raluca Clavodeanu, din Bucureşti, riscă să rămână fără casă deoarece înainte de a semna contractul de cumpărare a unui apartament în complexul Terra Residence din Voluntari nu a citit cu atenţie contractul, în care se stipula ca imobilul este deja ipotecat de dezvoltator către BCR, finanţatorul proiectului.

La doi ani de la semnarea contractului final, Raluca, împreună cu alţi circa 80 de proprietari din acelaşi ansamblu au aflat că pot rămâne fără casă, deoarece aparatamentele lor au fost deja ipotecate de dezvoltatorul Thomas Daniel în favoarea finanţatorului ansamblului rezidential, BCR.

"Am stat liniştită de la semnarea contractului, februarie 2008, până pe 5 aprilie 2009, când am fost abordată de nişte vecini mai în vârstă. Ei m-au întrebat, foarte îngrijoraţi, dacă stiu de problema cu ipoteca. Şi mi-au explicat că dezvoltatorul, Thomas Daniel, nu a achitat, aşa cum era normal, cota parte din banii primiţi de la noi şi, deci, banca nu a ridicat ipoteca. Şi că respectivul a fugit în străinătate şi ne-a lăsat cu problema. (...) Aşa s-a spart buboiul. Ca prin minune, a apărut o listă cu 82 de nume în aceeaşi situaţie. Urlete, ţipete, adunări disperate între blocuri, haos, consultat avocaţi, citit legi, nopţi nedormite. Coşmar. Asta e viaţa noastră de atunci", istoriseşte Raluca.

Cei care au participat la înheierea şi parafarea contractelor se spală pe mâini de orice responsabilitate. "Treaba mea nu era sa vă acord asistenţă juridică. Dacă nu sunteţi în stare să citiţi, trebuia să veniţi cu avocat. Treaba mea era sa mă asigur ca aţi citit contractul şi că aţi semnat, nu că aţi înţeles", acesta este răspunsul notarilor care au încheiat actele, potrivit femeii.

Procese lungi şi şanse mici

Deşi nu sunt vinovaţi şi este clar că au fost traşi pe sfoară, puţini români au speranţe că justiţia le va face dreptate. Cei care au avut ghinionul să cumpere un apartament deja vândut sau aflat în proces de excutare silită au şi mai puţine speranţe, chiar dacă ei sunt cei fraieriţi şi fără vină.

Doamna Maria B. a devenit proprietara unei locuinţe din Piteşti în urmă cu nici trei luni. Pentru micul apartament situat la mansarda unui bloc dintr-o zonă periferică a oraşului argeşean, doamna Maria va plăti în fiecare lună peste o treime din salariu, timp de 25 de ani.

După numai trei luni de când s-a împroprietărit, femeia a aflat că dezvoltatorul încheiase un antecontract cu o altă persoană şi că apartamentul fusese adjudecat prin licitaţie de această persoană pentru o sumă cu circa 40.000 de lei mai mică faţă de cea achitată de ea.

Surpriză totală din moment ce extrasul de carte funciară pe care femeia îl avea arata că imobilul este lipsit de sarcini. Ce o aşteaptă acum pe femeie? Ani buni de procese şi bani aruncaţi pe avocaţi fără a avea siguranţa că locuinţa va rămâne a sa ori că îşi va mai recupera vreodată investiţia. În situaţia argeşencei se află zeci de români care au căzut victime dezvoltatorilor imobiliari ahtiaţi după profit.

Principalele probleme apărute în relaţia client-dezvoltator

Nesiguranţa finalizării proiectului sau a întârzierilor în predare constituie, în opnia consultantului imobiliar Cornel Bălan, unul dintre principalii factori de conflict în relaţia client-dezvoltator. " O întârziere de 2-3 luni este acceptabilă în condiţiile pieţei, dar, dacă se depăşeşte acest termen, ar trebui să existe semne de întrebare majore", a declarat acesta pentru adevarul.ro.

Bălan recomandă ca orice conflict sau neînţelegere dintre cele două părţi să fie rezolvată pe cale amiabilă şi fără deschiderea unui proces în instanţă, care poate dura ani buni. Alte probleme identificate sunt: lipsa calităţii în execuţie, neasigurarea de dezvoltator a unui drum de acces, cu toate că şi-a luat acest angajament.

Cum să eviţi capcanele escrocilor imobiliari sau ale dezvoltatorilor

Toţi consultanţii imobiliari şi juriştii îţi vor spune că pentru a te feri de eventualele probleme care pot apărea după încheiarea contractelor de vânzare-cumpărare trebuie să ai în primul rând un antecontract perfect. Potrivit consultanţilor imobiliari, la antecontracte apar cele mai multe probleme. Apoi, este recomandat ca înainte de semnarea contractului acesta să fie văzut de către un notar sau avocat.

Aceste sfaturi le veţi primi şi de la cei care s-au "ars" cu astfel de contracte şi care acum plătesc. "Să nu vă fie ruşine să solicitaţi lămuriri, frecaţi-i la cap pe notari să-şi merite taxele alea notariale piperate. Cereţi mereu chitanţe, nu vă lăsaţi până nu le primiţi. Cereţi Extras Informativ de Carte Funciară. Veniţi cu avocat (la semnarea contractului, n.r), dacă puteţi. Poate părea o cheltuială mare, dar eu aş fi vrut să fi dat atunci 2 milioane unui avocat, în loc de 50 de milioane acum, fără prea mari şanse de succes", îi sfătuieşte Raluca C pe toţi cei care vor să-şi cumpere o casă.